金福
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案件
金言
年4月陈女士看中了某楼盘的一套三居室的准现房，同月18日与该楼盘的开发商签订购房合同，合同约定开发商于年8月31日前交房，同年8月31日开发商通知陈女士来交房，但此时陈女士人在国外，遂延后了三个月（12月22日）才完成交房手续，交房时陈女士被告知需缴纳物业费，物业费从9月1日起计算。陈女士认为，自己12月22日才拿到房子的钥匙，物业费应从交房时开始计算。对于本案的物业费到底从何时起计算，双方产生了分歧。
第一种意见认为：物业费应从年9月1日起计算。理由是开发商通知陈女士最后来交房的日期是8月31日，但因其自身原因延后了交房时间，故物业费应当按照开发商通知的交房日期开始计算。
第二种意见认为：物业费应当自实际交房日即年12月22日起计算。理由是陈女士房屋交付的实际日期是12月22日，故应当自12月22日起缴纳。
金福
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案件分析
金言
根据我国物业管理条例第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主交纳。
换言之，对于按时交付，应当如期缴纳物业费；对于没有按约交付的，应何时收取物业费视不同情况而定：
（一）因开发商的原因导致不能按时交房的，从实际交房之日开始收取物业费，交房之前物业费由开发商承担。
（二）如果单纯属于业主无故拖延收房，则物业费起缴时间可以自收到开发商的《交房通知书》的日期计算，且购房合同上亦会约定买受人拖延收房的，应承担违约责任，具体表现就包括承担拖延期间的物业费，故拖延期间的物业费在业主最后收房时也应一起补交。
综上，本案中因陈女士自身原因拖延收房，故应当自年9月1日起缴纳物业费。
金福
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警言
金言
除非开发商通知收房之日不具备交房条件，如小区未通过综合竣工验收、无法提供相应证书等情况下，业主可拒绝接收。如房屋具备交房条件，那么即使业主未收房，也应按照正常交房之日起缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
房屋交付之后，无论是否实际居住都应交纳物业服务费，业主都有义务缴纳物业费。值得提醒的是享受物业服务是全体业主的权利，业主可以选择享受，也可以放弃，这属于业主的自由处分权。但缴纳物业服务费是业主的义务，希望业主能依法履行义务，以防被诉至法院。
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